Por: Antônio Valério Ferreira
Há décadas, os contribuintes do Imposto de Renda vêm sofrendo uma carga tributária elevada, com alíquotas variando entre 15% e 22,50% de IR incidente sobre o Ganho de Capital, por ocasião da alienação de bens imóveis a título de venda, doação, transferência causa mortis, etc., uma vez que o imposto é cobrado sobre a diferença entre o valor da alienação e o custo de aquisição do imóvel.
Recentemente, a Receita Federal adotou um regime excepcional com base nos artigos 6º a 8º da Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, publicando a Instrução Normativa nº 2.222/2024, que disciplina novas regras e muda excepcionalmente a apuração do Ganho de Capital sobre bens imóveis. Autoriza os contribuintes do Imposto de Renda Pessoa Física a optar pela atualização, a preço de mercado, o custo de aquisição dos bens imóveis que se encontram com valores defasados em sua última declaração de IR (exercício 2024, ano-calendário 2023), cobrando um imposto reduzido com alíquota definitiva de 4% sobre a diferença entre o custo de aquisição declarado e o valor atualizado a preço de mercado.
Atualmente, as alíquotas sem redução variam de 15% a 22,50% sobre o ganho de capital apurado na alienação de imóveis. Antes dessas medidas, os bens imóveis só poderiam ser ajustados se houvesse ampliação ou reforma do imóvel e os custos forem comprovados com documentos hábeis e idôneos, tais como: Nota Fiscal de Material aplicado, Nota Fiscal de Prestador de Serviços, etc.
Com essa medida, o Governo alega que essa atualização é uma oportunidade para ajustar o valor de mercado dos bens imóveis, proporcionando maior transparência e eficiência na declaração de bens e evitando potenciais ajustes futuros em casos de alienação desses imóveis.
Cabe ressaltar que, em alguns casos, essa opção não trará benefício algum para o contribuinte, uma vez que, de acordo com o art. 12 da IN 2.222/2024, caso o imóvel atualizado seja alienado antes de 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a data de atualização.
O percentual de redução começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses, aumentando gradualmente até 100% após 180 meses, ou seja, 15 anos. Essa avaliação depende da intenção de cada contribuinte, se pretende alienar o imóvel antes ou depois de 180 meses. Entretanto, recomendamos que, antes de fazer a opção, leiam atentamente a Instrução Normativa e observem quais são as vantagens e desvantagens conforme a natureza das operações.
Citamos alguns exemplos: Se o contribuinte fizer a opção pela atualização em 16-12-2024, pagar o imposto de 4% e, logo em 2025, decidir alienar o imóvel, além de perder o imposto pago de 4% por ocasião da atualização, pagará normalmente o IR sobre o ganho de capital com alíquota entre 15% e 22,50%, uma vez que a alienação ocorrerá dentro dos 36 meses após a atualização, cuja alíquota de redução é de 0%. Esse é um exemplo claro de desvantagem.
Por um outro lado, se o imóvel for alienado após a atualização dentro do período entre 36 meses à 180 meses, terá uma redução entre 8% à 100% dependendo da época da alienação. Nessa situação terá um pouco de vantagem.
Essa opção é facultativa, ou seja, não obrigatória e o prazo para aderir e efetuar o pagamento do imposto vai até o dia 16/12/2024, sendo homologada com a apresentação da declaração DABIM (Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis) e respectivo pagamento total do imposto.
Por fim, com o objetivo de orientar os contribuintes para que evitem prejuízos, aborrecimentos e transtornos indesejáveis, alertamos para que se cerquem de precauções. Na dúvida, antes de tomar qualquer decisão procure um especialista da área contábil para obter melhores esclarecimentos.
Enquadramento Legal: Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018) aprovado pelo Decreto nº 9.580/2018, Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024 e Instrução Normativa RFB nº 2.222/2024.
Antonio Valério R. Ferreira é Contador Esp. CRC-MT 4.108/0-5 – Contanni Contabilidade – WhatsApp 65-98423-8900 – E-mail: contannicontabilidade@gmail.com
